Серьезного роста цен на жилье пока не ожидается? Хотелось бы верить...
«Цены на жилье снова начали расти» - такие сообщения в течение последнего месяца появлялись неоднократно. Правда, потом выяснялось, что речь идет о каких-то долях процента - и страсти угасали.
Повышения цен в сентябре ждали многие заинтересованные лица. Это и логично. Осенью, по окончании отпусков, покупательская активность обычно возрастает. А период стабилизации был уже достаточно долгим. Пора чему-нибудь и произойти.
Покупатели действительно стали вести себя более активно. И риэлторы, и аналитики отмечают растущее оживление на рынке. А вот цены... В среднем по городу квадратный метр за месяц подорожал на 0,2%. Такие цифры в бурный осенний период говорят скорее о глубокой стабильности на рынке, чем о начале нового витка роста цен. А если еще иметь в виду, что подсчеты аналитики ведут в долларах, а «зеленый» в конце сентября чувствовал себя неважно... В общем, рублевые индексы цены столичного квадратного метра дают и вовсе потрясную картину: практически все типы жилья... дешевеют!
Не будем, однако, будоражить умы покупателей и продавцов квартир. Речь идет опять-таки об очень небольших долях процента, которые в сравнении с абсолютными значениями стоимости столичных квартир особой погоды не делают. Грубо говоря, скорее наблюдается не общее повышение или понижение цен, а «усушка и утряска» по определенным типам жилья и районам.
Что растет, а что падает в цене
Несколько выросло в цене, в долларовом измерении, самое дешевое жилье - квартиры в панельных и кирпичных хрущевках. Это, однако, объяснимо. По наблюдениям риэлторов, сейчас активизировались те покупатели, которым дальше откладывать решение своего квартирного вопроса просто некуда. И что этим людям покупать, если они ограничены в средствах? К тому же «хрущевское» жилье, как малогабаритное и самое дешевое, - удобная «разменная монета» при разного рода съездах и разъездах. А ситуация для такого рода сделок, как уже неоднократно писалось, сейчас крайне благоприятная.
Большинство панельных домов за сентябрь слегка упали в цене даже в долларовом измерении.
Квартиры в монолитных домах чуть-чуть, но дорожают. Это уже достаточно долгосрочная тенденция.
Немного упала средняя цена квадратного метра в некоторых престижных, в частности центральных, районах Это тоже объяснимо: слишком круто эти районы подорожали - пора и честь знать.
В целом стоит отметить: нынешняя «усушка и утряска» на московском рынке недвижимости привела его в гораздо более нормальное состояние. Скажем, квадратный метр в «однушке» наконец-то стал стоить дешевле, чем в «двушке» и «трешке», а не дороже всего по городу, как было в прошлом году (сейчас самый дорогой квадратный метр - в многокомнатных квартирах, т. е. где от четырех комнат и больше). «Квадрат» в хрущевке теперь стоит дешевле, чем в более современных панельных домах, а в современных панелях - дешевле, чем в монолитах. Иными словами, цена квадратного метра стала гораздо лучше отражать его качество, чем это было в период прошлогоднего ажиотажа на рынке недвижимости.
Кто сможет жить в Москве в будущем
О том, станет ли столичное жилье доступнее и кому именно, рассуждали специалисты на VIII Форуме риэлторов, организованном Московской ассоциацией риэлторов (МАР). Представители московских властей, Госдумы, общественных организаций и ведущих агентств недвижимости выясняли, каких результатов удалось достичь в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», и строили прогнозы на будущее.
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда КОСАРЕВА сообщила о неожиданно приятных итогах: по последним данным (за 2006 г.), 19% граждан способны приобрести жилье за свой счет либо с привлечением заемных средств, прежде всего ипотечных кредитов. Разработчики нацпроекта предполагали, что к 2006 г. таких счастливчиков будет всего 13%. А вообще государство ставит задачу к 2010 г. увеличить количество «жилищно-платежеспособного» населения до 30%.
Ведущая роль по-прежнему отводится ипотеке. Правда, ипотечный кризис в США, похоже, может притормозить развитие кредитования у нас. Член Комитета по бюджету и налогам Госдумы Александр КОГАН заверил, что России кризис точно не грозит, поскольку у нас объем выданных ипотечных кредитов составляет около 1% от ВВП, а в США этот показатель - аж 70%. Однако российские банкиры, скорее всего, прекратят снижение процентных ставок на какое-то время, а кое-кто, возможно, даже поднимет их, но максимум на 0,5 - 1%. Напомним, последние несколько лет эти ставки падали на 1 - 2% в год, а нацпроект предполагает их снижение к 2010 г. до 8%.
Эксперты-риэлторы в очередной раз спрогнозировали рост цен на московскую недвижимость.
- Резкого скачка в ближайшие 2 - 3 года не будет, однако резерв для роста стоимости жилья в столице остается немалый, - уверен председатель Комитета по законодательству и связям с органами власти МАР Сергей ЖИДАЕВ. По его мнению, к 2010 году средняя цена «квадрата» в Москве достигнет $10 тысяч.
В то же время немало аналитиков сомневается в столь грандиозном подорожании. Экономисты считают, что скачок цен за последние годы привел к нарушению равновесия между платежеспособным спросом и предложением: большинству потенциальных покупателей московские квартиры не по карману. Это стало одной из основных причин сокращения количества сделок и снижения темпов роста цен.
Специалисты полагают, что в ближайшем будущем сохранится такая же ситуация: незначительный подъем цен. Кстати, по данным экономистов, выравнивание платежеспособного спроса и предложения до сих пор не произошло - для этого квартиры должны были бы подешеветь на 20 - 25%.
А представители столичных властей на форуме заверили, что для москвичей (т. е. для тех, кто имеет постоянную регистрацию в столице) жилье будет становиться все доступнее. Для этого, в частности, активно развивается программа «Молодая семья», а также планируется значительное увеличение числа квартир, которые будут сдаваться в долговременную аренду (до 15 лет) по расценкам, всего лишь вдвое превышающим плату за муниципальное жилье. Предполагается, что семья из трех человек будет платить за такую съемную квартиру около 5 тысяч рублей в месяц.
