Романтика крыш - мансарда как объект недвижимости

Работа на рынке недвижимости Rambler's Top100 Горячая Линия Недвижимости АН Парадиз
Сегодня:
главная страница
раздел

покупка/продажа квартир
покупка/продажа комнат
новостройки
аренда жилья
загородная недвижимость
коммерческая недвижимость
элитная недвижимость
коттеджные поселки
форум по недвижимости

полезная и справочная информация
аналитика, обзоры

юридическая консультация
реестры фирм

доска объявлений
ссылки

карта сервера
помощь

Последние темы форума по недвижимости

Последние объявления на доске объявлений

Информационное партнерство

Недвижимость Москвы и Подмосковья

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ - АНАЛИЗ И ОБЗОРЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Романтика крыш - мансарда как объект недвижимости

Когда-то мансарды служили исключительно в качестве мастерских, сегодня - это не только место для вдохновения и работы, но и квартира для проживания, где выше только небо, а взгляду во всем своем многообразии открывается город.

Мансарда или чердак?

Многоступенчатый потолок, необычное пространство помещения, вид из окна на многочисленные городские крыши и небо - вот, наверное, первые ассоциации, возникающие при слове <мансарда>. И в то же время, это романтическое с легким налетом богемности слово по сути своей является обыкновенным чердачным помещением, о чем четко и лапидарно сообщает нам современная трактовка СНиП 2.08.01-89*: <Этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1.5 м от уровня пола мансардного этажа>. Современная мансарда - это помещение с наклонными стенами и потолками, с современными инженерными коммуникациями (вентиляция, кондиционирование т.д.), отмечает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. <Хотелось бы отметить, что существует мансарда, в качестве <автономной> квартиры или мансарда, как второй уровень квартиры, который чаще всего используют в качестве спальной зоны, - добавляет специалист - Второй вариант встречается намного чаще, однако обе категории, составляют незначительную часть от общего объема предложений>. Справедливо говоря, чердак можно назвать скорее прообразом современных мансард. Как замечает руководитель филиала <На Солянке> компании <Новый город> Валерия Родионова, основное отличие мансарды от чердака - это отапливаемое помещение, пригодное для жилья. Поэтому очень быстро люди поняли функциональность этого помещения и стали использовать его сначала как мастерские, а потом и для проживания. <В современных условиях мансарда - это скорее неполноценная площадь, - отмечает управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова, - так как скатные крыши задействовать довольно сложно. Приобретая квадратные метры мансарды, покупатель много теряет в кубических. В широком смысле мансарда - это любое помещение, устроенное на чердаке под высокой крышей>.

Немного истории...

История создания мансарды своими корнями уходит в далекий XVII век. Как замечает Марина Маркарова, термин <мансарда> получил своё название в честь французского архитектора Мансара, который впервые применил этот тип конструкции крыши при проектировании жилого здания. В 1630 г. архитектор Ф. Мансара впервые использует подкровельное чердачное пространство для жилых и хозяйственных целей. Первыми осваивать мансарды стали парижане. Постепенно чердачные помещения там превратились сначала в мастерские и студии, где работали молодые художники, а позже, они же, не имея дополнительных средств, чтобы снимать квартиру, окончательно туда перебрались. Так мансарда стало жилищем богемы, творческих людей. Поскольку эта условно квартира сдавалась довольно дешево, скоро мансарды пришлись по душе и студентам, приезжавшим из разных городов на обучение в столичных университетах. Так, мансарда объединила под своей покатой крышей не только людей искусства, но и науки. Пионером мансардного строительства в Московском регионе можно считать дом в подмосковном городе Лыткарино. Здесь в 1997-1998 году надстроили четырехэтажный кирпичный дом, построенный в 1957 году. Для доступа к мансардным квартирам продлили существующие в доме лестницы, стены нарастили до проектной отметки и оштукатурили. Таким образом, все три лестничные клетки отремонтированы и выглядят одинаково с первого и до последнего этажа. Плюс такой операции был в том, что жильцы оставались в своих квартирах в течение всего периода возведения мансардного этажа и реконструкции. Кроме надстройки мансардного этажа, дом утеплили минераловатными плитами.

Какими они бывают?

Стоит сказать, что геометрические формы мансард могут быть различными: иметь треугольный или ломаный силуэт, быть симметричными и несимметричными, располагаться по всей ширине здания или только по одну сторону от его продольной оси. При ломаной форме крыши нижней части мансарды придают крутой уклон (60-700), а верхней - пологий (15-300). Однако среди современных мансард специалисты выделяют три типа:

  • мансардный этаж с формированием отдельного этажа в одном уровне;
  • мансардный этаж с двухуровневым развитием;
  • мансардный этаж с пространственной организацией антресольного этажа при двухуровневом развитии верхнего этажа здания-основы.

Как правило, функционально-планировочный аспект использования мансардного этажа определяется, в основном, назначением здания, а планировочные особенности связаны со структурой здания и с ниже расположенными помещениями, поэтому в случае необходимости наружные ограждения мансард могут быть полностью утепленными, либо только в границах отапливаемых помещений с устройством в последних наклонных, ломанных или плоских потолков.

Плюс на минус дает...

По мнению Александра Зиминского, недостатков в таких квартирах - нет, поскольку, в большинстве случаев, дизайнеры и архитекторы обыгрывают все минусы, делая их несомненным преимуществом. Среди основных преимуществ мансарды, как автономной квартиры, специалист выделяет несколько плюсов: как правило, такие апартаменты на 15-20% дешевле, отличная освещенность, а также ввиду малого количества подобных предложений на элитном рынке недвижимости и архитектурных особенностей - это некая экзотика. Из неудобств мансарды, как квартиры для проживания, Валерия Родионова выделяет - скосы. <Далеко не все люди захотят жить в комнатах с наклонными стенами. Ни мебель нормально не поставишь, ни пыль не вытрешь, - отмечает эксперт - Третье - окна. Не в полный рост, и расположены они высоко. Выглянуть в окно невозможно, видно будет только небо. А если что-то при строительстве рассчитано неправильно, окна будут постоянно залеплены снегом и протекать>. <Сложно говорить о преимуществах такого вида жилья, - считает Марина Маркарова - Проживание в нем достаточно специфично. За счет скошенных крыш невозможно определить высоту потолков мансарды: в центре она может достигать 3 метров, но на стыке со стенами расстояние до пола может составлять не более 50 см. Не на всех стенах мансард делают окна, поэтому это довольно темное помещение. Вид из окон тоже не вполне обычен - как правило, из них виден только кусок неба. Наши погодные условия делают проживание в мансарде ещё более нестандартным - снег и дождь воспринимаются жителями мансарды острее, чем просто в квартире на последнем этаже>.

Мансарда по вашему желанию

Сегодня, по мнению Валерии Родионовой, мансарды в основном появляются в старых домах - сталинских, дореволюционных, иногда в домах более поздней эпохи - путем переоборудования чердаков. Однако специалист отмечает, что с точки зрения закона выкупить чердак довольно сложно, нужно собрать массу документов. Такой же точки зрения придерживается и директор департамента территориальных отделений ЗАО <Корпорации МИАН> Елена Бармина, по словам которой, важно понимать, что для того, чтобы приобрести чердак и переоборудовать его, необходимо пройти довольно большую цепочку согласований. <Сначала необходимо написать заявление в управу района, которая затем передаст его на рассмотрение в префектуру округа, - подчеркивает специалист - После одобрения в префектуре нужно заручиться согласием соседей, а также получить одобрение в пожарной и санитарно-эпидеомиологической службе. Все это может потребовать больших временных затрат, а само переустройство чердаков - крупных финансовых вливаний>.

<В зависимости от дома стоимость выкупа может достигать до $2000 за кв. м. Это без ремонта. Среди прочего нужны согласия от соседей, которые не всегда относятся благосклонно к таким идеям> - добавляет В. Родионова. Но факт остается фактом: до <эпохи плоских крыш> здания возводились с неиспользуемыми чердачными помещениями. В старых постройках пустуют многие метры помещений. В них уже имеется <каркас>, так называемые несущие конструкции, а также достаточно легко можно было создать подходы (лестницы). Сегодня когда в зданиях располагаются инженерные коммуникаций, единственное, что требуется, - это возвести надежно изолирующий климатический экран с разделенными источниками света и воздуха, проще говоря, окнами, формирующими уютный интерьер. Однако, как замечает Валерия Родионова, при всей видимой легкости, здесь есть свои подводные камни. <На чердаках очень часто проходят различные коммуникации. У эксплуатирующей службы должен сохраниться доступ к этим объектам, - говорит эксперт - В итоге квартира может иметь 120 кв. м, а мансарду над ней можно сделать в 30-40 м максимум>. <Теоретически, - подчеркивает Александр Зиминский - жильцу последнего этажа обычного дома выкупить чердак и построить там себе мансарду, создав своего рода пентхаус - возможно, но на практике сделать это крайне сложно, ввиду жестких ограничений. Во-первых, для этого требуется довольно обширный пакет документов, во-вторых, на эту процедуру существуют разные расценки, поскольку в эту сумму входят не только комиссионные агентства>. Неудобств можно избежать, если установить скатную или ломаную крышу на плоскую кровельную конструкцию. С одной стороны, ликвидируются все недостатки и изъяны плоской крыши, с другой, как и у неиспользованных чердачных помещений, есть все необходимое оборудование и доступ с нижнего этажа. По отношению к наружным стенам мансарды могут располагаться в створе или выходить за их границы, а при ограниченном выносе мансардного этажа его опирают на консольный вынос нижележащего перекрытия, при большом выносе - на дополнительные опоры - колонны, стенки, подвески.

Похожей точки зрения придерживается и Марина Маркарова, по словам которой в Москве существует множество компаний, которые предлагают услуги по переустройству чердаков в мансарды и объединению их с нижним этажом. <С нашей точки зрения это весьма затратное дело, - отмечает специалист - Тем более теперь, когда законодательство запрещает делать вертикальное объединение, т.е. даже перестроив чердак в мансарду, объединить его с этажом ниже можно только незаконно. А продать получившуюся квартиру, как единое пространство, всё равно не удастся>.

Кто-кто под крышей живет?

По словам Валерии Родионовой, очень часто чердаки в хрущевско-брежневские годы выделялись под творческие мастерские художникам, писателям, потом эти люди выкупали их в собственность и переоборудовали под квартиры. <Подобные квартиры покупают люди, которые рассчитывают на относительно небольшой бюджет, любящие историческую ауру старой Москвы. Иногда дизайнеры, которые оформляли мансарду, в последствии ее покупают>, - замечает Александр Зиминский и добавляет: <У мансард есть определенная специфика - их практически нет в новостройках, чаще всего они встречаются в полностью реконструированных домах старой Москвы, соответственно располагаются они в <тихом> центре столицы, внутри Садового кольца, или в районах в непосредственной близости от него - Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, Замоскворечье, Плющиха>. По мнению Марины Маркаровой, портрет покупателя мансарды описать весьма сложно, так как в нашей практике ещё не было ни одного клиента, запрашивающего мансарду в элитном доме. <Но можно предположить, что потенциальными жителями мансард являются свободные молодые люди, не стесненные в средствах, предпочитающие свободу в самовыражении комфорту>, - добавляет специалист.

A propos:

<Любопытно, - отмечает Марина Маркарова, - что во времена Мансара его детище являлось дополнительной полезной площадью в домах, которую облюбовывали художники, скульпторы, писатели и прочая бедная интеллигенция. Мансарды были наиболее дешевым жильем. Сейчас это понятие претерпело некоторую трансформацию. Во-первых, если говорить о мансардах в элитных домах, то любому несведущему покупателю ясно, что такое приобретение невыгодно>. Эксперт также добавляет, что в столице, по мнению специалистов компании Blackwood, спрос на мансарды очень мал, и домов с такой архитектурой чердака немного. <Новостроя вообще практически нет. Можно привести в пример жилой комплекс <Изумрудная долина> в Кунцево или элитный дом 31 (стр. 2) на ул. Арбат, в которых есть мансардные этажи. Цена квадратного метра в мансарде незначительно отличается от стоимости предыдущего этажа. Как было сказано выше, покупатели понимают, что приобретение мансарды - это скорее неполноценная квартира, за которую они заплатят, как за нормальную. Не стоит путать мансарду с пентхаусом, который по стоимости сильно превосходит другие квартиры в доме> - подчеркивает Марина Маркарова.

По мнению Елены Барминой, квартиры с присоединенными чердаками не пользуются сейчас большой популярностью. <Более того, сегодня выкуп чердачных помещений уже можно считать редкостью, - добавляет эксперт - Ведь на рынке появилось довольно много предложений двухуровневых квартир и пентхаусов в новостройках, поэтому желающие жить <под крышей> могут выбрать более современный вариант жилья, а не выкупать и переоборудовать чердак самостоятельно. Кроме того, с начала 2004 года приостановлена продажа помещений под крышей в центральном округе Москвы. Причина в том, что в настоящее время разрабатываются и утверждаются цены на квадратный метр чердаков и мансард. Сейчас стать владельцем чердака можно в других округах столицы, однако вне центральных районах этот вид потенциального жилья не пользуется большим спросом. В целом же можно сказать, что целесообразнее выкупать чердаки и мансарды все-таки в центре Москвы. Именно там сохранились старые дома с чистыми чердаками, не оснащенными инженерными коммуникациями. Только из таких помещений можно было устроить жилую комнату. Если говорить о стоимости квадратного метра, то перед приостановкой продаж чердаков и мансард в центре Москвы она составляла около $600>.

По материалам портала "Недвижимость для всех"

главная страница | покупка/продажа квартир | покупка/продажа комнат | строящееся жилье | аренда жилья | загородная недвижимость | коммерческая недвижимость | элитная недвижимость | коттеджные поселки | форум по недвижимости | юридическая консультация | аналитика, обзоры | гостевая книга | агентства недвижимости | полезная информация | доска объявлений | каталог ссылок |
© Copyright 1999-2010.
При перепечатке материалов и другом использовании информации, обязательна ссылка на веб-сервер "Горячая Линия Недвижимости".
Наши свидетельства и дипломы.
Условия использования.
Rambler's Top100